楼市迎“变局”，两“逆转”消息，不要再误判2022年行情了

来源：吉屋网发布时间：2021-12-15 15:45:40

近十年来，国人对拥有房屋产权有着近乎癫狂的热情。为什么这么说？过去绝大多数人买房，都是为了解决住的问题，但在*近的十年时间大家买房的目的，已经变得不单纯了：投资型购房远远超过自住型购房，西南财大数据统计，2018年投资购房的比例高达85%，刚需型买房者仅占不到15%的比重。换句话说，越来越多人以盈利的目的买入房产，并把它当作创造财富的“工具”。

到底是什么魔力，能驱使着国人一直掏钱炒房呢？我认为，至少包括3个原因：

1是解决居住不一定要买房，很多人在老家都有自建房或是宅基地，单纯从住的方面考量，住哪里都一样。只是现在，人们对婚恋、上学、医疗、养老的需求统统发生了转移，并寄托在了房产上面，是这些房产的附加价值不断推动着价格上涨；

2是房地产树大根深，牵连甚广，除了地方、银行外，还有开发商、业主、房产中介和普通百姓，几乎所有卖房的人，有房的人都希望房价不会下跌，这样他们的利益才能得以维护，即便在调控环境严厉的当下，仍然有人认为炒作房屋是不会亏本的买卖。

3是基于以上两点，不管买任何城市的任何房子，不管这些房子的配套、户型、地段多差劲，总有人愿意接盘，房产的流动性很强。

话说回来，今天的房地产，还能匹配过去的思维吗？或者换言之，投机炒作还是*选择？房价仍然还能只涨不跌吗？答案是否定的。

值得一提的是，“去高杠杆”“去投机”已经成为楼市调控的主旨思想，这不是一时的冲动，而是长达5年坚持不懈的官方意志。这也就意味着，未来房地产市场不再像过去那样激流勇进般向前。

其次，通过三道红线、限贷令、官方管控住房定价等措施，可以看出国家不仅承认了“房价过高”带来的弊端，更是将“改变高房价”作为一项长期措施坚定不移地走下去，把这些年根深于人们观念中的“读书无用、爱情功利、投机炒作”预期逐一纠偏板正。

*后，任何事物都没有长盛不衰的一面，不管过去房地产帮助了多少人获得财富，这都不能成为只涨不跌的理由，更何况经历了长达20几年的“造城运动”，如今遍地都是房子，但人们根本买不起房子，普通人靠工资买房，多则三四十年，少则一二十年，不仅严重脱离商品的市场规律，还要让买房人背债度日。好在，如今高房价的根基已经动摇，不要误判明年行情了。

高房价根基已经动摇？楼市迎“变局”，两个“逆转”消息

*，房价快速上涨时代结束了

据报道，中指研究院报告预测，明年商品房均价会小涨2%至3.5%。

有人欢喜有人愁，喜的是至少房价不会下跌，但有人却表示失望了，这个涨幅可能是近年来一个很低的水平。毕竟过去上升期，房价年涨幅随便都是10%起步，那么炒房还能赚钱吗？其实，我们不妨对比一下CPI，所谓CPI，就是物价指数，反映的是我们日常所需的肉菜蛋奶的价值波动。统计部门数据显示，2020年全年，全国居民消费价格CPI比上年上涨2.5%。

显然，如果明年的房价涨幅2%至3.5%，也就是说，房价涨幅与CPI保持一致，不仅符合稳房价的原则定位，也意味着房价快速上涨的时代过去了。住房涨幅跑不过CPI，则说明了非自住的房子将入不敷出，更别想买卖赚差价了，那都是异想天开。

第二，销售均价回落到10000元内

一系列的调控密集落地，房产销售并不如意，10月份全国商品房销售额12390亿元，然而销售面积却高达12709万平方米。简单计算便可得出单价只有9749元/平方米。要知道，近十年的楼市从均价2000元/平涨到近万元一平，连翻了4倍，如今回落到，比2020年销售均价9860元/平米还要低的水平，市场降温趋势非常明显。

事实上，透过对过去5年调控结果的分析，高房价根基动摇不仅仅表现在房价涨幅、销售均价上，就目前来看，除了部分核心区的市场依旧坚挺外，不少地势偏远、人口不集中的城市，在炒房被打回原形后，房价出现了一波回调。而热门城市也因为限价管控，价格回温明显。

那么随着房价趋稳，住房本身品质的重要性也被凸显出来，所以很多人买房的时候开始注重房子的品质，会更加考虑它能为自己和家人的生活质量带来多少提升。一位从事了房地产销售10年之久的销售顾问提醒：

5年后，这3类房子或成为“黄金屋”？懂行人已经悄悄买入

其一，主城区品质好、物管水平高的高层住宅。可能一看到主城区，大家都会想到老房子，认为这些房子舒适度并不好。其实随着城市发展，一些不适合城市发展的老房子慢慢被拆迁再建，建成相对能容纳更多人的高层住宅。需要注意的是，主城区就这么大，如果是品质好，物管服务高的高层房，既能保障了生活所需，而且主城区的配套都比新区完善，时间越久，会越来越受人们欢迎，自然价格也会相应上涨。

其二，靠近地铁站的房屋。大家可能会疑惑，是不是少了高铁房，其实高铁出入场所普遍都是远郊，距离通勤区域很远，并不适合。这里要说的是靠近地铁的房屋，这是无论人们逛街、上班都需要的交通工具，尤其是大城市，交错复杂的地铁线，也预示着出行、通勤都不会弱。

其三，容积率低的多层洋房。高层房楼层多，容纳的住户也多，相对来说设备、居家环境都有一定影响，所以随着住宅安装电梯的规定，人们对于新建的多层洋房更为喜欢，因为楼层低，容积率低，能享受更好的居住体验，随着人们经济提升，对这类房也会更加追求。

既然有房子具有“抗跌性”，相对来说也有一部分房子会进入“贬值通道”，这些房子或因为失去投资价值，尤其是没有人口和产业优势的边缘城市劣质房产，市场回调的几率会很高，买房人切忌“盲目”。

三四线城市无配套、无资源的大户型房产。都知道中小城市遍地新区，到处都是高耸的房地产，出现没有配套资源的房产概率非常大，这样的房子毫无价值可言。试想一下，只有住的地方，附近连*基本的买菜、上学、看病都不能满足的话，可能房企会率先降价，但也会加剧这类房子的贬值速度。

各类商住物业。事实上，近两年的写字楼、商住楼已经经历了一场“滑铁卢”，很多城市的公寓、写字楼都严重过剩，在库存持续增加的情况下，这类房子可能也会面临贬值危机。

总之，不要再误判2022年行情了，一边高层已经给楼市发展做了基本的定位，另一边市场环境也随着调控措施而向着更好的一面步进，对于买房来说，该选择的，和不该去碰的，我们都要了解清楚。