行业趋势：二手房指导价落地一年，量价下跌明显，22年会回暖吗

来源：吉屋网发布时间：2022-02-13 09:41:26

　　(天水吉屋网转载报道)2021年2月8日，深圳二手房参考价格发布机制横空出世，并持续发挥威力。转眼之间，一年时间就过去了。那么，在二手房指导价机制落地的这一年时间里，深圳楼市表现如何呢？

　　我们不妨通过深圳住建局*新发布的数据来窥探一下，2022年1月，深圳市二手商品房成交23.05万平方米（2019套），同比下降64.38%；其中，二手商品住宅成交为14.73万平方米（1557套），同比大跌75.04%，不足深圳2021年1月份二手房成交量的四分之一。

　　这意味着，深圳二手商品住宅的月度成交，已经低于2021年10月的1605套年度低点，再次刷新近十年的历史新低。而在今年的春节周（1月31日-2月6日），深圳二手房成交量仅1套，除了和假期效应有关系以外，和二手房指导价机制也不无关系。

　　当深圳的二手房成交量出现显著下滑后，二手房价格也不同程度下调。根据国家统计局发布的2021年12月国内70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据，深圳二手房价环比跌幅0.4%，为一线城市中跌幅*，且已连跌8个月。

　　由此可见，二手房指导价机制威力迅猛。截止目前，全国已有上海、深圳，成都、东莞、无锡、西安、绍兴宁波、金华、衢州、广州、三亚、温州、合肥、北京共15个城市出台二手房指导价，其楼市尤其是二手房市场都极大程度上受到了该机制的影响。

　　成交量价齐跌、房产中介的日子难过、买卖双方观望情绪浓厚、投资客悄然退场等等现象，都成为了二手房指导价机制之下的主流现象。不仅如此，诸如58同城、安居客等各大房产中介平台也做出了相应调整，只挂参考价，不显示挂牌价。

　　二手房参考价不仅是给买卖双方划定心理底线，其更重要的本质是降杠杆，同时也斩断二手房价格上涨带动的投机炒作。这是由于出台二手房指导价机制的城市基本都将该指导价作为银行放贷标准的城市，对市场的降温力度更为明显，这也为其他未执行“指导价”或者“指导价”执行程度较松的城市提供了借鉴和指导意义。

　　在市场方面，58安居客房产研究院分析，随着买卖双方的观望态势会进一步缓解，随着对前期政策的消化，市场挂牌量将稳步提升，挂牌价更接近于实际成交价格，买方会加速入市步伐，交易过程摩擦减少，带动成交量的回升。

　　同时，信贷端对刚需和合理改善性购房的支持，也会进一步调整“认房又认贷”的标准，并且缩短贷款周期。以存量房屋为主的部分一二线城市，卖旧入新的周转会进一步加快，形成联动。随着三胎支持政策的推行，卖小买大的选择将会在一些房价基数较低的城市形成趋势。

　　可以预见，在2022年将会有更多城市跟进落实二手房指导价机制，在“稳”字当头的楼市大环境之下，进一步促进二手房市场良性循环和健康发展。